26.11.2007

On en parle depuis longtemps. Les OPCI, ces futurs véhicules d’épargne « pierre-papier », devraient enfin arrivés sur le marché des particuliers d’ici à la fin de l’année, voire début 2008. Jean-Marc Coly, directeur général d’UFG Real Estate Management (REM), spécialiste du placement immobilier collectif, nous présente ce nouvel outil qui succède aux SCPI.

Pouvez-vous nous présenter les avantages de l’OPCI ?

L’OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier non coté dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPCVM. C’est le digne successeur de la SCPI, mais avec de nombreux avantages supplémentaires : il s'agit d'un produit immobilier (60 % à 90 % des actifs seront investis en immobilier) non coté, qui ne subit donc pas les aléas des marchés financiers, comme les SCPI. Il dispose d’une liquidité renforcée (10 % minimum), d’une fiscalité mieux adaptée et d’une gestion plus souple. L’objectif est de délivrer la performance régulière et élevée de l’immobilier protégée des effets de l’inflation et mutualisée sur plusieurs immeubles et locataires.
Parlons tout d’abord de la gestion des OPCI. Elle est plus dynamique et plus flexible, avec la possibilité d’investir dans des actifs immobiliers directs et indirects en France et à l’étranger mais aussi de détenir d’autres actifs plus financiers pour mieux assurer sa liquidité et sa performance.
L’autre avantage considérable est que les associés auront le choix, en fonction de leur approche patrimoniale, entre deux types d'OPCI : ceux à revenus Fonciers (FPI) et ceux à revenus de valeurs mobilières (SPPICAV). Ils pourront ainsi choisir entre deux modes de taxation des revenus et des plus-values : soit la fiscalité des revenus foncier, soit la fiscalité des capitaux mobiliers. L’épargnant pourra adapter son placement en fonction de sa stratégie patrimoniale, de l’évolution de son patrimoine, de son âge, etc. Par exemple, en vue d’une préparation à la retraite, un particulier pourra choisir, dans un premier temps, la fiscalité du foncier et bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunts, puis vendre son OPCI pour en acheter un autre, avec cette fois la fiscalité des valeurs mobilières, plus avantageuse.

Enfin, les OPCI offre une liquidité plus forte : il sera en permanence « ouvert » en état d’émission et de rachat de parts. L’OPCI émettra de nouvelles parts pour répondre aux demandes des investisseurs. Il rachètera des parts lorsque les porteurs souhaiteront les revendre. Pour assurer cette liquidité, l’OPCI conservera au moins 10 % de son actif en placements liquides de type monétaire ou obligataire.

Cette liberté gagnée (en matière de gestion, de fiscalité et de liquidité,) va faciliter l’atteinte d’une performance élevée cumulant distribution et valorisation.

Par ailleurs, l’OPCI est un formidable véhicule d’externalisation du patrimoine des Entreprises ou de l’Etat à commercialiser auprès des particuliers ou des institutionnels.

Comment les particuliers pourront-ils acheter des OPCI ?

La distribution de l’OPCI se fera en direct grâce à son code isin, soit au guichet de sa banque (même s’il ne s’agit pas d’un produit maison) soit auprès des sociétés de gestion ou via toute les plateformes titres
Il sera également disponible au travers d’unités de compte de contrats d’assurance vie et devrait intégrer l’actif des OPCVM, de l’épargne salariale et de l’épargne retraite.

Allez-vous transférer vos SCPI en OPCI et d’une manière générale que conseillez-vous aux particuliers déjà détenteurs de SCPI ?

Il faut d’abord préciser que les SCPI sont de très bons produits dont UGF REM a d’ailleurs collecté près de 4 milliards d’euros auprès essentiellement de particuliers. Il nous semble souhaitable que ceux ci transforment leur SCPI en OPCI pour profiter des nouveaux avantages de ce produit à la condition que la politique de gestion de l’OPCI issu de cette opération leur permette de conserver tous les avantages de la SCPI : investir selon sa capacité financière avant tout dans la pierre gérée par des professionnels sans risques autres que ceux de l’immobilier mutualisé pour obtenir des revenus réguliers. Pour y parvenir nous allons engager une politique d’explication des qualités de l’OPCI auprès de nos client pour aboutir sans précipitation et avec transparence à un vote que nous espérons favorable à la transformation..

Quels types d’OPCI allez-vous créer ?

UFG a une très bonne gamme de SCPI. Nous allons donc proposer dans un premier temps des SPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) qui sont des OPCI à fiscalité valeurs mobilières. La gamme s’appellera OPSIS et se déclinera en deux produits.
Le premier, OPSIS Intensité Immobilière, a vocation à délivrer une performance purement immobilière. Le fonds sera composé d’actifs immobiliers physiques, mais aussi d’actifs financiers en lien direct avec l’immobilier. Le second, OPSIS Patrimoine associe l’immobilier à 60 % et les valeurs mobilières à 30 %, ce qui permet d’obtenir la meilleure performance. La valorisation de ces eux produits sera bimensuelle. Nous attendons encore l’agrément de l’autorité des marchés financiers, mais la gamme devrait être commercialisée en fin d’année ou début 2008.

Propos recueillis par Laure Kepes