« Vers un long dégonflement de la bulle »

Le point de vue de Jean-Pierre Petit, directeur de la Recherche économique et de la Stratégie d'Investissement chez Exane-BNP Paribas.

Pourquoi les prix immobiliers ont-ils tant grimpé ?
Avant tout en raison de la baisse des taux d’intérêt et de la financiarisation du logement. La hausse des prix de l’immobilier résidentiel a aussi été encouragée par le gouvernement (dispositifs de Robien, prêts à taux zéro, réduction des droits de succession) et les banques (politique commerciale agressive, diminution des taux, allongement de la maturité des prêts, abaissement des exigences d’apport personnel). La hausse des prix résulte aussi d’anticipations auto justificatrices, la hausse appelant la hausse. L’immobilier est un marché peu transparent qui touche surtout les particuliers pour lesquelles c’est un actif refuge, un revenu pour la retraite. Plus que la spéculation, c’est le comportement moutonnier des ménages qui in fine forme la bulle.

Existe-t-il une bulle ?
Nous sommes dans un cycle immobilier long marqué par la huitième année consécutive de hausse. Un faisceaux d’indicateurs indique la présence d’une bulle : i) la hausse des prix a été quatre fois plus rapide que celle du pouvoir d’achat du revenu des ménages depuis 1997, ii) la dette des ménages est à son plus haut, iii) les indicateurs de solvabilité (qui intègrent le revenu, les taux d’intérêt et les prix immobiliers), ont baissé depuis six ans et sont à peine au-dessus du niveau de 1991, iv) la part des primo accédant régresse, v) la rentabilité de l’investissement locatif reflue.

L’éclatement de la bulle est-il proche ?
La question doit s’analyser à l’horizon dix ans. Comme les prix ont augmenté de 120% en dix ans, l’investissement immobilier est aujourd’hui risqué dans le contexte français de croissance modérée et de chômage élevé. Les leviers à l’origine de la hausse récente des prix sont plutôt derrière nous. Les autres facteurs sont baissiers à moyen terme : normalisation des taux d’intérêt, hausse de la fiscalité, faiblesse de la croissance et des revenus, ralentissement de la progression du nombre de ménages, progression de l’offre de biens immobiliers. Plutôt qu’un éclatement, nous nous acheminons vers un long dégonflement pendant de nombreuses années.

Quels sont les risques économiques et sociaux encourus ?
Le principal risque est un risque de moins value, d’autant que 58% des français sont propriétaires et que l’immobilier représente 64% de leur patrimoine. Il faut savoir que compte tenu de la financiarisation du logement, en investissant dans l’immobilier, on prend aujourd’hui parallèlement un pari sur le marché obligataire futur. Economiquement et politiquement, la situation ne semble pas non plus soutenable. Elle fait grimper la dette des ménages, creuse le déficit extérieur et détourne l’épargne des investissements productifs. La bulle engendre une double fracture, territoriale et intergénérationnelle. Les primo accédants sont perdants au bénéfice des seniors propriétaires et des ménages aisés qui profitent des programmes de défiscalisation, en tant qu’investisseurs. Pour limiter la hausse des prix dans ce secteur, les banques centrales devraient l’intégrer dans leurs objectifs de politique monétaire. Il faudrait aussi considérer l’immobilier comme un bien de consommation classique, entrant dans la composition de l’indice des prix. Car une bulle immobilière est avant tout un phénomène inflationniste.

Propos recueillis par Sylvie Huc